REITとは不動産投資信託のこと。種類やメリット、購入方法を解説

不動産で相続税対策ができる理由とは？仕組みや節税の注意点を解説

不動産投資では家賃収入が得られるだけでなく、相続税対策も可能です。現金で相続するよりも相続税評価額が下がり、賃貸物件の場合はより節税効果が高まります。本記事では不動産で相続税対策ができる仕組みを説明し、評価方法や対策に適した不動産を紹介します。不動産投資では家賃収入というリターンを得られるほかに、相続税対策ができるという特徴があります。現金で相続するよりも、課税される相続税評価額が下がるためです。ここでは、不動産で相続税対策ができる理由とともに、その前提として相続税の概要や節税できる仕組みを解説します。相続税とは、相続権を持つ者がお金や土地などの財産を相続した場合に、受け取った財産に課せられる税金です。相続税は、相続した財産から以下の計算式で求めた基礎控除額を差し引いた金額に課税されます。例えば、1人で相続した場合の基礎控除額は以下のとおりです。2人が相続した場合は以下のとおりです。この基礎控除額を超える金額を相続した場合、その超えた部分に所定の税率をかけた金額が相続税です。相続税を算出するとき、現金は額面がそのまま計算の対象です。一方、不動産は「相続税評価額」が基準となります。不動産は路線価や固定資産税評価額によって評価するため、現金をそのまま相続するより評価額が下がります。その結果、相続税が下がるという仕組みです。不動産は以下を基準に評価され、およそ時価の7〜8割となります。現金を不動産に変えておくことで相続税評価額が下がるため、相続税対策として活用できます。なお、マンションの相続税評価額については時価との大きな乖離が生じているケースがあるとして、2023年（令和5年）度税制改正大綱で見直しが検討され、同年9月に「居住用の区分所有財産の評価について」という通達が国税庁より出されました。内容としては、2024年1月1日以降に相続等によって取得した居住用の分譲マンションの相続税評価については、従来の評価額に補正率を乗じることとなり、評価方法が見直されました。参考：国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」参考：国税庁　居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）参考：国税庁「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました相続税の不動産評価は、土地と建物に分けて行われます。不動産は現金よりも低く評価されますが、賃貸物件はさらに下がります。小規模宅地等の特例や、ローンの利用でも節税が可能です。相続税の計算で不動産がどのように評価されるか、仕組みを具体的にみていきましょう。不動産にはいくつもの価格が設定されており、売買する際の価格は実勢価格（市場価格）です。一方、相続するときの評価額は、土地と建物で異なります。土地の評価方法には路線価方式と倍率方式の2種類があります。（路線価方式）（倍率方式）土地は、毎年7月に国税庁から公表される1月1日時点での土地の価格（路線価）が評価額となり、路線価が定められていない地域は、地域ごとに定められた倍率表を用いて土地の評価を行います。金額は地域や条件により異なりますが、およそ実勢価格の8割程度です。ここで、5,000万円の現金を相続する場合と、5,000万円で購入した200平方メートルの土地を相続する場合で相続税評価額がどのくらい変わるのか計算してみます。まず、現金で5,000万円を相続した場合は、額面金額そのまま相続税評価額となります。次に、5,000万円で購入した200平方メートルの土地の路線価が20万円だったとします。この場合の計算式は以下のとおりです。（奥行価格の補正がなかったものとします。）5,000万円を現金で相続する場合と比較すると、相続税評価額には1,000万円もの差があります。建物は固定資産税評価額が評価基準となり、新築時の固定資産税評価額はおよそ実勢価格の7割程度です。新築時に一度評価され、その後は3年ごとに評価額が減少していきます。実際の購入価格よりも固定資産税評価額の方が低く算定されるため、節税効果があるといえるでしょう。居住している不動産ではなく、賃貸している不動産を相続した場合、さらに評価額が下がります。賃貸物件は、自身で自由に使用・処分がしにくいためです。活用が制限されることで資産価値が減っているとみなされ、賃貸部分の控除が認められています。その結果、相続税評価額が下がって節税効果が高まるのです。評価額の計算では、居住用の土地・建物の評価から以下の要素を減額します。賃貸割合は入居率に比例し、満室は100%になります。賃貸物件の計算式は、以下のとおりです。例えば、市場価格5,000万円の一棟アパートを賃貸物件として所有しており、そのアパートが満室の場合、次のように計算します。土地評価額：2,500万円　建物の固定資産税評価額：1,500万円(※借地権割合＝70％と想定)の場合合計すると、3,025万円の相続税評価額となります。一般的に、自用地・居住用のアパートの場合、市場価格の8割程度の評価額となり、賃貸の場合は市場価格の6割程度の評価額となるケースが多いようです。つまり、5,000万円の現金を相続する場合と比較すると、賃貸用アパートの方が相続税評価額は下がるため、賃貸用アパートを購入することは節税に繋がるといえるでしょう。一定の要件を満たした土地は小規模宅地等の特例が適用され、さらに節税できます。特例の対象になる土地は、以下の3種類です。それぞれに要件があり、以下のように限度面積や減額される割合が異なります。例えば、賃貸事業を行っている土地は貸付事業用宅地になるため、相続時には200平方メートル（約60坪）までの面積を50%減額できます。要件を満たせば土地の評価額を最大80％減らせるため、節税効果の高い制度です。参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」不動産をローンで購入した場合、評価額を下げることができます。借入金がマイナス計上されるためです。例えば、相続時評価額が5,000万円の不動産を相続した場合、ローンの残債が800万円あれば評価額は以下の計算のとおりです。ただし、ローンの利用で節税できるのは、相続時にローンの残債がある場合です。また、ローンを組めば金利がかかるという点も把握しておきましょう。相続税対策で不動産を購入する際は、押さえるべきポイントがあります。まず、時価と評価額の差が小さければ、節税効果はあまり期待できません。また、不動産投資としての収益性も考える必要があるでしょう。ここでは、相続税対策に適した不動産について解説します。相続税対策に適しているのは、時価と相続税評価額の価格差が大きい不動産です。時価と相続税評価額の差は不動産のある場所によって異なり、都心部のように地価が高騰している場所は時価と相続税評価額のギャップが大きくなります。これに対し、都心から離れるほど時価と相続税評価額の価格差は小さくなり、場所によってはほとんどないケースもあります。また、立地条件も価格差に影響する部分です。以下のような条件があれば、価格差が大きくなるといえるでしょう。都心部や立地条件は、次に紹介する収益性にも影響してきます。不動産投資で相続税対策をする場合、利回りが高く収益性があることが大切です。利回りとは、物件の総額に対して年間で得られる賃料の割合を指します。相続はいつ発生するのかがわからないため、購入から相続発生までの期間も考慮し、物件の収益性を確保しなければなりません。例えば、1億円の賃貸住宅を購入して年間に得られる賃料が600万円の場合、利回りは6%です。これは表面利回りで、実際に不動産を維持・管理していくためにはさまざまな費用がかかります。固定資産税などの税金の支払いも必要です。それらを家賃収入から差し引いて計算するのが、実質利回りです。不動産投資をする場合、この実質利回りが重要になります。利回りの低い不動産は支出を家賃収入で賄えず、保有中に現金を持ち出すことになりかねません。資金不足から相続発生まで不動産を保有できない可能性もあります。そのような事態にならないよう、購入前に収支のシミュレーションを行うことが大切です。相続税対策の不動産は、流動性が高いことも重要な要素です。流動性の高い不動産は購入希望者が見つかりやすいため、相続税を支払ったあとの売却をスムーズにできます。流動性が高い不動産の条件は、時価と相続税評価額の価格差が大きい不動産の条件がほぼ該当します。さらに、購入しやすい価格であることも大切です。高額な物件は購入希望者が限定され、買い手が見つかるまでに時間がかかることもあるでしょう。相続税対策で不動産を購入する際は、いくつか注意点があります。まず、購入した不動産を賃貸する際、空室のリスクなどを考慮しなければなりません。また、不動産は遺産分割しにくいため、分割の割合を考える必要もあります。ここでは、不動産の相続税対策で注意したい点を3つ解説します。相続税対策で不動産を購入する場合、不動産投資で家賃収入を得ることを目的とするケースも多いかと思います。投資にはリスクがつきもので、不動産投資における賃貸経営も例外ではありません。不動産投資の場合、空室の発生や修繕費が高額になるなど、独自のリスクが存在します。賃貸物件が常に満室というわけにはいかず、人気のある物件でも退室から入居までは一定の期間が空くことも少なくありません。建物が古くなってくれば入居希望者が減る場合もあり、数ヶ月空室が続く可能性もあります。建物が老朽化してくれば、修繕費の支出も必要です。入居者を集めるには、リフォームなどが必要になることもあるでしょう。これらのリスクも考慮し、収支計画を立てて取り組む必要があります。不動産は現金と異なり遺産分割しにくいため、相続人が複数人いる場合は相続争いが起こる懸念があります。円満な相続にするためには、分割割合を考えておく必要があります。一定の期間経過後に売却して現金を分割する、あるいはそのまま不動産を共有するなど、相続人の要望なども考慮して分割方法を決めておくとよいでしょう。相続した不動産を3年以内に売却する場合、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。また、相続した不動産を一定期間内に譲渡した場合は、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。こういった控除措置を活用したい場合は、生前によく相続人と被相続人で話し合っておく必要があるでしょう。相続税には税務調査が入る場合があります。税務調査は所得税や贈与税などさまざまな税金の申告を対象に行われますが、その中でも特に相続税は高い割合で調査が入ります。相続税の税額は比較的高額で、申告漏れも大きくなりやすいためです。次のような事情がある場合、一連の行為が相続税対策とみなされるため注意しましょう。税務調査が心配な場合は、相続税申告の際に税理士などの専門家に相談するのもおすすめです。不動産の購入以外でも、相続税対策ができる方法があります。生前贈与では毎年控除額の範囲であれば非課税で贈与でき、相続財産を減らせます。生命保険は、基礎控除額のほかに非課税枠の利用が可能です。それぞれの特徴を確認し、ぜひ自分に合った方法を見つけてください。生前贈与により、相続財産を減らすことが可能です。生前贈与には「暦年贈与」と暦年贈与の特例としての「一括贈与」等があります。暦年贈与は年110万円の基礎控除があります。1年間の贈与額が110万円以内であれば、贈与税がかかりません。基礎控除額の範囲内で毎年贈与を続ければ、贈与税の負担なく相続財産を減らせます。ただし、毎年一定額の贈与を長く続けた場合は「定期金給付契約」とみなされて贈与税が課税される可能性もあるため、注意が必要です。「定期金給付契約」とみなされないためには、以下のような対策を行うとよいでしょう。また、被相続人の死亡日以前の7年間に贈与した財産は、相続が発生したときに相続財産へ持ち戻され、相続税の課税対象になります。一括贈与は、暦年贈与の特例です。両親や祖父母から以下の目的で一度にまとまった財産を贈与する際、一定の要件を満たすと一括贈与として非課税となります。一括贈与についても、暦年贈与と同じく税制改正で見直しが行われています。「教育資金」「結婚・子育て資金」は適用期限の延長が盛り込まれました。また、令和6年度税制改正により、住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置については、適用期限が3年間（令和6年〜8年）延長されました。※非課税限度額が1000万円になる質の高い住宅の新築住宅の要件の一つが、従来の断熱等性能等級４又は一次エネルギー消費量等級４以上から断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上に変更されました。尚、令和５年末までに建築確認を受けた住宅又は令和６年６月30日までに建築された住宅は、令和５年までの要件のままになっております。参考：財務省　「令和5年度税制改正の大綱」参考：国土交通省　住宅ローン減税の制度内容が変更されます！ ～令和６年度税制改正における住宅関係税制のご案内～生命保険は、被保険者が死亡した際、遺族に死亡保険金が支払われる保険です。この死亡保険金には、基礎控除額とは別に500万円×法定相続人の数の非課税枠があります。相続税の基礎控除額を超える分のお金を保険会社に支払い、死亡保険金として相続人が受け取れるようにしておくことで、非課税枠の適用により相続税の節税ができます。生命保険は、生前贈与の手段としても活用が可能です。生命保険の契約者と受取人を子どもにし、被保険者を親として、贈与する財産を全額保険料の支払いにあてます。贈与する金額を毎年110万円以下に抑えれば、贈与税の対象になりません。契約者である子どもが受け取る保険金は相続税の対象ではなく、一時所得もしくは雑所得として所得税・住民税の対象になります。生命保険は被保険者が亡くなったあと、スムーズに保険金を受け取れるのもメリットです。相続財産の多くが不動産の場合、葬儀関連の費用や相続税の納税額をすぐに用意できない場合があります。被保険者の預金口座も、遺産分割協議が終わるまでは引き出せません。生命保険であれば、申請してから比較的短期でまとまった保険金を受け取れるため、亡くなったあとに必要な資金を確保できます。現金を不動産に変えることで相続税評価額を下げ、節税できるケースもあります。不動産投資で賃貸経営をすればさらに相続税評価額が下がり、高い節税効果が得られる可能性があります。老後の資金形成などで不動産投資を検討している方は、相続税対策も合わせて考えてみるとよいでしょう。相続税対策を視野に入れる場合、不動産の選び方にも注意が必要です。相続後のことも考えた不動産選びがしたい方は、不動産なんでも相談室を利用してみてはいかがでしょうか。不動産の購入や売却、投資、相続などさまざまな不動産の悩みに対応しています。資産運用と不動産のノウハウを組み合わせ、専門家が一人ひとりに適した解決策を提案します。相談は何度でも無料で対応していますので、ぜひご活用ください。

ETFはリアルタイムで取引できる投資信託。メリットや注意点を解説

ETFは上場投資信託のことで、値動きがわかりやすくコストが低いなどいくつものメリットがあります。また、ETFは幅広い種類があるのが特徴です。本記事ではETFと一般的な投資信託の違いや仕組みを説明し、メリットや注意点、おすすめのETFについても紹介します。ETFとは「Exchange Traded Funds」の略で、上場投資信託のことです。日経平均株価などの株価指数との連動を目指して運用されます。株式と同じく証券取引所で取引するという点で、一般的な投資信託と異なります。ここでは、ETFとはどのようなものか説明し、投資信託や株式投資との違いなどを紹介しましょう。ETFとは、証券取引所に上場している投資信託のことです。日経平均株価や東証株価指数など、特定の株価指数と連動することを目標に運用されています。株式と同じく証券会社を通じ証券取引所で売買の注文ができ、注文方法は指値注文と成行注文のどちらも可能です。また、市場が開いている時間であればリアルタイムに売買できるため、希望の金額で売買できるのがメリットです。ETFは一般的な投資信託とは上場しているか否かの違いがあるほか、銘柄数や手数料が異なります。投資信託は約6,000銘柄と多いのに対し、ETFは約250銘柄と少なめです。また、投資信託は証券会社のほか銀行や郵便局でも購入できますが、ETFは証券会社でしか購入できません。そのほか保有中の信託手数料は、銘柄にもよりますが、投資信託よりもETFのほうが低めです。株式投資とETFとは、個別の銘柄を購入するか、複数を同時に購入するかの違いがあります。株式は個別に銘柄を選んで投資するため、株価はその企業の業績などの要因で上下します。一方、ETFは数多くの銘柄を揃えた商品であり、ひとつ購入すれば複数の銘柄を購入した場合と同じ分散投資ができます。そのうちの一企業の業績が悪化して株価が下がっても、損失を抑えることが可能です。特定の企業に投資してハイリスクながらハイリターンを狙いたい場合は株式投資を、多数の銘柄にリスクを分散させたい場合はETFが適しているでしょう。投資信託とETF（上場投資信託）の違いとは？どちらがおすすめかも紹介ETFには一般の投資家が売買する流通市場と、機関投資家といった大口投資家のみが取引する発行市場があります。流通市場だけでは大規模の取引を行う機関投資家の需要に対応できない場合、発行市場でETFを新たに発行する「設定」や、解約のための「交換」をすることができます。発行市場で発行されたETFが流通市場で流通するというのがETFの仕組みです。投資信託相談プラザ -近鉄あべのハルカス店※投資信託相談プラザは「資産運用の相談窓口」であり、各証券会社の画面の操作方法や事務手続きの受付窓口ではございません。あらかじめご了承ください。ETFにはさまざまなメリットがあり、資産形成の手法として活用されています。代表的なメリットは、簡単に分散投資ができること、株価指数と連動しているため値動きがわかりやすいこと、リアルタイムで取引できることなどです。投資信託と比較して手数料が安いのも、メリットといえるでしょう。ここでは、ETFのメリットを紹介します。投資にはリスクがつきものですが、投資先をひとつに絞るよりも複数に分散させることでリスクを軽減することができます。ETFは簡単に分散投資ができる商品であり、リスクを抑えられる点がメリットです。また、ETFは株価指数の動きに連動するよう運用されるため、ETFを購入すればその指数を構成する銘柄をすべて購入できることになります。複数の企業に投資するには多額の資金が必要になりますが、ETFであれば数万円程度と少額から購入が可能です。ETFは株価指数の動きに連動するため、値動きがわかりやすいのがメリットです。株価指数とは市場全体や特定の銘柄群の株価の動きを示すものです。日本の代表的な株価指数にはTOPIX（東証株価指数）や日経平均株価などがあり、TOPIXは東証1部上場の全銘柄、日経平均株価は代表的な銘柄225種を対象に、定められたルールで算出されています。ETFはこれら指数の動きに連動するよう運用されているため、指数を見ればETFの値動きがわかる仕組みです。ETFは市場が開いている時間帯であれば、リアルタイムで取引できるのが特徴です。投資信託では購入の申込みから確定まで時間がかかり、希望通りの価格で購入できない場合もあります。しかし、ETFはリアルタイムに価格を確認し、希望の金額を指定できる指値注文ですぐに購入できるのがメリットです。さらに、ETFは信用取引もできます。売り注文ができるため、買い注文で損失が出ているときに売り注文で損失を抑えることも可能です。ETFでは売買手数料と信託報酬といったコストがかかります。このうち、ETFの売買手数料は取引金額の0.1〜0.5%程度と、投資信託と比較して安い傾向です。また、保有中に支払う信託報酬も投資信託に比べて低く設定されています。投資信託の信託報酬は、投資信託の販売を行う販売会社（証券会社、銀行など）と運用会社、信託銀行の3社に支払いますが、上場しているETFは販売会社への手数料が必要ないため、信託報酬が低く抑えられるのです。ETFは投資信託と比較すると品数は少ないものの、投資できる商品の種類は幅広いのがメリットです。ETFには主に、以下のような種類があります。外国株式はNYダウやS＆P500、商品（コモディティ）は金や銀などに連動します。J-REIT（リート）は不動産投資信託であり、東証REIT指数に連動するものです。海外REIT（リート）はS&P先進国REIT指数に連動します。レバレッジ型はTOPIXや日経平均などの変動率に一定の倍率を乗じて算出される指標に連動し、インバース型は一定の負の倍数を乗じて算出される指標に連動します。どちらも市場が予測どおりに動けば大きなリターンを得られる可能性がありますが、その分リスクも高い商品です。ETFには高い利回りの高配当ETFもあります。株式の中でも配当利回りが高い銘柄を選んで構成されているETFです。利回りとは購入した銘柄から1年間に受け取れる配当を数値で示したもので、高配当ETFは年に1〜2回程度、高い配当金の受け取りが期待できます。国内株の平均配当金利回りは2〜3%程度であるところ、高配当ETFは4〜5％と高めです。高配当の企業は経営が安定しており、株主への利益還元姿勢が高いなどの特徴があり、長期的に配当金の収入を得て資産形成したい方に向いています。ETFにはメリットがたくさんありますが、注意したい点もあります。まず、種類は豊富なものの銘柄数は少なめです。また、ETFの多くは自動積立ができません。ETFは株価指数に連動するため、指数が変動すればETFの価格も変動します。変動による損失があることも認識しておかなければなりません。ETFの購入で注意したい点を見ていきましょう。ETFは一般的な投資信託と比較すると、銘柄数が限られます。しかし、投資信託でも店舗によっては扱う銘柄数が異なり、必ずしも多くの中から選べるとは限りません。また、銘柄が多すぎて選ぶのに困ることもあるでしょう。ETFは株式や債券のほか、不動産や金など幅広い商品に投資できます。銘柄数は少なくても商品の種類は幅広いため、デメリットと感じることは少ないといえるでしょう。投資信託の場合は初回に金額を設定し、毎月自動でETFを買い付ける自動積立の利用ができます。ETFの自動積立サービスを扱う証券会社もありますが、提供していない会社も少なくありません。自動積立がない場合、ETFの積立投資をするにはその都度自分で取引をする必要があります。自動積立サービスはネット証券の一部で利用できるため、手間なく積立投資をしたい方はそちらを利用するとよいでしょう。ETFは配当金の再投資ができない点にも注意が必要です。投資信託の場合は受け取った分配金を自動で再投資にあてることができますが、ETFにはそのような仕組みがありません。配当金や利息は運用経費を差し引き、決算時にすべて分配されます。分配金で再投資したい場合は、手動で保有しているETFを探し、買い付けをしなければなりません。ETFは特定の株価指数に連動することを目指す商品であり、指数が経済情勢等の影響を受けて価値が下落すれば、ETFの価格も連動して下がります。元本割れなど損失を受ける可能性があることを把握しておきましょう。また、海外ETFの場合は、外国為替相場の変動を原因として損失が発生する可能性があります。ETFはさまざまな種類があり、初めて購入する場合はどれを選んだらよいかわからないこともあるでしょう。初心者の方におすすめの国内ETFは、日経平均株価やTOPIXに連動する商品です。値動きが安定しているため、リスクを抑えた運用が期待できます。海外ETFであれば、マイクロソフトやアップルなど、有名企業の銘柄を扱うETFが安心でしょう。ここでは、初心者におすすめのETFを紹介します。国内のETFでおすすめの商品は、以下の3点です。「ダイワ上場投信－日経225」は、東証1部上場銘柄のうち代表的な225銘柄への連動を目指す銘柄です。日経225は日本の景気や経済の動向を把握しやすい指数であり、ユニクロを運営するファーストリテイリングやKDDIなどから構成されています。「NEXT FUNDS 日経平均225連動型上場投信」も日経225に連動を目指すETFで、売買高が多く、希望するタイミングで取引を成立させやすいのがメリットです。「NEXT FUNDS TOPIX 連動型上場投信」は、TOPIXとの連動を目指して運用する銘柄です。トヨタ自動車やソニーグループ、ソフトバンクグループなどが組入銘柄となっています。海外のETFでは、以下の3点がおすすめです。「SPDRポートフォリオS&P 500高配当株式ETF（SPYD）」は、世界3大運用会社のひとつであるステートストリート社が運用する米国ETFです。原則として配当利回りが上位の80銘柄で構成されており、高配当が期待できます。「iシェアーズ 米国優先株式 ETF」は502の銘柄で構成され、配当が高いため長期投資に向いているETFです。「バンガード・トータル・ストック・マーケットETF（VTI）」はCRSP米国総合指数に連動するETFで、投資対象は米国市場全体です。3,500銘柄以上を保有しており、アップルやマイクロソフト、Amazonなどを組入銘柄にしています。ETFは上場投資信託のことであり、株式と同じく証券取引所で売買できる商品です。少額で分散投資ができ、リアルタイムで取引できるなど多くのメリットがあります。投資が初めての方でも購入しやすい銘柄があるため、ぜひ試してみてはいかがでしょうか。※投資信託の取引にかかるリスク・費用について<リスク>投資信託は、商品によりその投資対象や投資方針、申込手数料等の費用が異なり、多岐にわたりますので、詳細につきましては、それぞれの投資信託の「目論見書」「目論見書補完書面」を必ずご覧ください。また、一部の投資信託には、原則として換金できない期間（クローズド期間）が設けられている場合があります。・主な投資対象が国内株式組み入れた株式の値動きにより基準価額が上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。・主な投資対象が円建て公社債金利の変動等による組み入れ債券の値動きにより基準価額が上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。・主な投資対象が株式・一般債にわたっており、かつ、円建て・外貨建ての両方にわたっているもの組み入れた株式や債券の値動き、為替相場の変動等の影響により基準価額が上下しますので、これにより投資元本を割り込むおそれがあります。<費用>投資信託へのご投資には、所属金融商品取引業者等およびファンドごとに設定された販売手数料および信託報酬等の諸経費等をご負担いただく場合があります。（手数料等の具体的上限額および計算方法の概要は所属金融商品取引業者等およびファンドごとに異なるため本書面では表示することができません。）・お買付時にお客様に直接ご負担いただく主な費用「買付手数料」：所属金融商品取引業者等、ファンドによって異なります。・保有期間中に間接的にご負担いただく主な費用「ファンドの管理費用（含む信託報酬）」：ファンドによって異なります。・ご換金時にお客様に直接ご負担いただく主な費用「信託財産留保額」「換金手数料」：ファンドによって異なります。買付・換金手数料、ファンドの管理費用（含む信託報酬）、信託財産留保額以外にお客様にご負担いただく「その他の費用・手数料等」には、信託財産にかかる監査報酬、信託財産にかかる租税、信託事務の処理に関する諸費用、組入有価証券の売買委託手数料、外貨建資産の保管等に要する費用、受託会社の立替えた立替金の利息等がありますが、詳細につきましては「目論見書」で必ずご確認いただきますようお願いいたします。また、「その他の費用・手数料等」については、資産規模や運用状況によって変動したり、保有期間によって異なったりしますので、事前に料率や上限額を表示することはできません。各商品のお取引にあたっては、当該商品の目論見書をお渡ししますので必ず内容をご確認のうえ、ご自身でご判断ください。

REITと不動産小口化商品ってどう違うの？詳しく解説

2024年11月現在、都心ではマンション価格の高騰が続いています。不動産投資に興味があるけれど、なにから手を付けたらいいのかわからないという方は多いかもしれません。この記事では、不動産投資の手法であるREITと不動産小口化商品を取り上げ、比較・解説します。ぜひ参考にしてください。不動産小口化商品とは、不動産を小口化して販売し、不動産の賃貸収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品のことです。一口数万円の商品もあり、比較的手頃に購入が可能です。不動産投資の中でも、株式投資や投資信託への投資に近いイメージです。投資対象の不動産は「不動産特定共同事業法」に基づいて運営され、事業の内容に応じて、国土交通大臣ないしは都道府県知事の認可を受けた事業者が運営します。また、クーリングオフも可能です。出典　国土交通省　不動産特定共同事業の許可とは不動産小口化商品には任意組合型・賃貸型・匿名組合型の3つの分類があります。詳しく解説していきましょう。任意組合型の不動産小口化商品とは、投資家は任意組合の組合員として出資し、集まった出資金で物件を購入します。複数の組合員(投資家)による共同事業を行い、得られた運用益から出資額に応じて配当を出します。実際に不動産を所有しているとみなされ、配当は不動産所得とみなされます。実際の業務は、任意組合契約を締結した運営事業者が業務の執行を行います。出資方法は、現物出資と金銭出資があり、現物出資型の場合は登記をし、その持ち分の所有権を取得することができます。出資額の目安は、一口100万円以上で、運用期間は10年以上のケースが一般的です。対象不動産の持ち分を購入し、運営事業者と賃貸借契約を締結します。不動産の運用・監理は運営事業者に任せ、賃貸収入を得ます。投資家は物件の所有権を得ることが可能です。出資額の目安は、一口100万円程度、運用期間は10年以上のケースが多いです。運営事業者が破綻した場合、運営が難しくなることから、賃貸型以外の方法をとることが多く、あまり流通していません。不動産の運用・管理を行う運営事業者に対して投資家が投資を行います。運営事業者は集まった出資金で物件を取得します。得られた収益の中から、出資した割合に応じて分配金を受け取ります。投資家ではなく、運営事業者が物件の所有権を持っています。複数の投資家が出資しているため、少額からでも投資が可能です。出資額の目安は、一口数万円からで、数か月からの短期運用も可能です。現物不動産に投資する場合、空室が続けば収入がなくなるリスクがあります。また、定期的な物件の修繕など維持管理の手間や費用もかかります。流動性も低く、資産の分割がしにくいというデメリットがあります。不動産小口化商品のメリットは以下の4つがあげられます。詳しく解説していきましょう。不動産小口化商品は都心の不動産に投資をしたい方におすすめです。先述のとおり、都心の不動産価格は2024年11月時点でも歴史的な高騰を記録しています。都心の不動産を取得するには多額の資金が必要になり、個人が保有している資産では取得が難しいのが現状です。この場合、金融機関からの融資を受けて取得するケースが多いでしょう。不動産小口化商品であれば、少額からでも都心の不動産物件へ投資をすることが可能です。一般的に、現物不動産に投資をする場合、定期的な物件の修繕など維持管理の手間や費用がかかります。また、入居者の募集や、家賃の管理など煩わしい物件の管理がつきものです。不動産小口化商品の場合は、不動産の運用・監理は任意組合もしくは運営事業者が行うため、投資家が不動産を管理する必要はありません。不動産小口化商品は均等・平等な財産分与が可能です。財産分与の中でも扱いが難しいとされているのが不動産です。財産分与の際には、不動産を継続して保有するのか、売却するのか決定が必要で、それ以外にも様々な検討事項があります。「相続税対策として不動産を活用するといい」と耳にすることも多いのではないでしょうか。なぜそのようにいわれているかというと、現金で相続するよりも、不動産の相続税評価額が下がるためです。不動産小口化商品は、不動産を直接所有しているケースと同じ評価方法になります。不動産で相続税対策ができる理由とは？仕組みや節税の注意点を解説不動産小口化商品のデメリットとして、3つあげられます。詳しく解説していきましょう。不動産小口化商品は、現物不動産と比較するとまだまだ物件の選択肢が少ないといえます。不動産投資を行う場合、現金で一括購入をする方は稀です。金融機関の融資を受けて投資を行うケースがほとんどです。金融機関の融資を受けて不動産投資を行うことで、少ない自己資金で大きなリターンを得られる可能性もありますが、リスクとリターンは表裏一体です。不動産小口化商品は、少額からでも投資が可能です。少額から投資をしたいと考えたとき、選択肢のひとつとなるでしょう。匿名組合型の不動産小口化商品は原則中途解約ができません。任意組合型の商品でも商品によってはできない場合があります。途中で資金が必要になったときに、引き出しができないのはデメリットといえるでしょう。REIT（リート）とは少額から始められる不動産投資信託のことです。たくさんの投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃貸料や売却で得た収益の一部を投資家に分配します。また、REITは証券取引所に上場しています。2024年4月1日現在、東証に上場している銘柄は58銘柄（※）あります。現物不動産と不動産小口化商品とは異なり、クーリングオフの対象とはなりません。イメージ画像：株式会社Fan作成REITとは不動産投資信託のこと。種類やメリット、購入方法を解説※出典：JPX　日本取引所グループ　銘柄一覧REITのメリットとして、4つがあげられます。詳しく解説していきましょう。現物不動産への投資は、先述のとおり数千万以上の資金が必要な場合もあります。不動産小口化商品も、分類によっては100万円以上の資金が必要です。REITは多くの投資家から集めた資金で不動産投資を行い、得られた収益を分配する仕組みなので、約数千円からでも取引が可能です。REITのメリットとして、分散投資ができる点があげられます。いくつもの不動産に投資するREITを買付することで、分散投資ができます。現物不動産で分散投資をする場合、多額の資金が必要ですが、REITは数千円から投資が可能です。REITは流動性が高く、売買がしやすいのが特徴です。基本的にいつでも買付が可能で、換金も難しくはありません。現物不動産の取得と売却は大変手間がかかります。また、取得に際しては登録免許税・不動産取得税がかかりますし、物件取得後は固定資産税を払う必要があります。通常金融商品に投資をした場合、売却して得た利益や受け取った配当に対して約20％の税金がかかりますが、NISA口座で投資した金融商品から得られる利益は非課税になります。ただし、NISA口座で投資できる上限額は決まっています。つみたて投資枠には、REITに特化した投資信託はありませんが、バランス型でREITが組み込まれた銘柄はあります。（2024年10月現在）成長投資枠では、上場するREITのほぼすべてが投資対象です。また、REITに特化した投資信託も買付できます。REITのデメリットとして、4つあげられます。詳しく解説していきましょう。税法上は配当所得となり、株式と同様に譲渡益・分配金ともに約20％の税金が課せられます。REITの分配金は配当控除の適用を受けることができません。配当控除とは、国内株式等の配当などについて、総合課税を選択して確定申告をした場合に適用される税額控除です。出資者が受け取る配当は、法人税が課税された後のお金が分配されたものです。そこから所得税が源泉徴収されるため、法人税と所得税の二重課税となるのです。この二重取りとなる部分を還元するのが配当控除です。REITは、一般投資家から資金を集めるほか、金融機関から借り入れを行い資金を調達しているケースもあります。金利の変動がREITの収益に影響を及ぼす可能性があります。不動産市場や、先述したとおり金利の変動、経済情勢の影響を受けて物件の賃料収入が減少したり、保有物件そのものの評価額が下がることで、収益に影響を及ぼす可能性があります。REITは一般的な株式と同様に元本が保証されている商品ではありません。また、配当金を出している場合、過去と同様の分配実績が今後も続く保証はありません。また、運用する投資法人が倒産するなどした場合、一般的な株式と同様に上場廃止となるリスクがあります。REITと不動産小口化商品との違いを、現物不動産と比較してみましょう。ここでは、不動産小口化商品の賃貸型は、ほとんど流通していないため割愛します。対照表：株式会社Fanが作成ここからは、不動産小口化商品とREITはどのような投資スタイルの方に向いているのか、それぞれ解説していきます。不動産小口化商品は、相続対策を検討している方におすすめです。相続対策として必要なのは、相続税対策・遺産分割対策・納税資金対策です。不動産小口化商品は、そのうちの相続税対策・遺産分割対策に有効です。現金や有価証券を相続した場合、額面がそのまま計算の対象です。不動産は「相続税評価額」が基準となります。不動産は路線価や固定資産税評価額によって評価するため、相続税評価額は現金よりも低く、相続時の資産圧縮効果が高まります。不動産で相続税対策ができる理由とは？仕組みや節税の注意点を解説先述のとおり、都心の不動産に投資をしたい方、不動産管理の手間をかけたくない方にもおすすめです。不動産小口化商品は、不動産のプロが収益性があると見極めた物件へ投資が可能です。物件選びの自信がないという方や、遠方に住んでいて土地勘がないという方へもおすすめです。REITは証券会社で買付が可能です。ネット証券で自宅から気軽に買付することもできます。流動性が高く、いつでも売買ができるため、不動産投資を手間なく運用したい方におすすめです。また、証券会社によっては手数料無料で買付が可能な場合もあります。また、短期運用を検討している方にもおすすめです。不動産小口化商品は基本的に中途換金ができない上、10年以上の長期間にわたって投資をする性格の商品です。不動産投資でリスク分散したい方にもおすすめです。REITは複数の不動産への分散投資が可能です。海外の不動産へ投資がしたい場合、現地へ行って不動産を複数買い付けることは難しいですが、海外REITを組み入れた投資信託やETFであれば可能です。2008年4月〜2022年12月における、日経平均株価と不動産価格指数の推移をみてみましょう。不動産の価格は、株価の上昇に従って緩やかに上昇していることが見て取れます。出典：国土交通省　不動産価格指数（住宅）　その他各種公表データを参考に株式会社Fanが作成代表的な金融資産である「株式」「不動産」「債券」の特性は異なります。債券と株式は以下のイメージ図のように、一般的には経済状況によって反対の動きをする傾向にあります。イメージ図：株式会社Fanが作成※これは一般的なイメージ図であり、全ての商品が当てはまるものではありません。株式投資は景気の拡大局面からピークに向かうサイクルでは投資効果が期待できるのではないでしょうか。しかし、景気の後退局面からボトム、底に向かうサイクルではなかなかパフォーマンスが上がりません。債券投資は、景気の拡大局面からピークよりも、景気の後退局面からボトムに向かうサイクルの方がパフォーマンスが上がります。景気が拡大することで、空室率の低下や賃料水準が上がり、株価の値上がりを追いかけるように不動産の価格が上昇します。景気の後退局面では、その逆で空室率の上昇や賃料水準が悪化するため、価格が下がる傾向にあります。不動産投資を検討する際には、これからの景気動向をしっかりとチェックしておく必要があるでしょう。投資信託相談プラザでは、不動産の購入や売却、不動産小口化商品の購入をはじめとした投資、不動産をはじめとしたお持ちの資産の相続対策などのお悩みにワンストップで対応します。資産運用の専門家と不動産の専門家がタッグを組み、最適な解決策をご提案いたします。お気軽にご相談ください。本ページは、一般的な情報提供を目的としたものであり、本ページをもって特定の不動産小口化商品を広告し、その契約締結を勧誘するものではありません。不動産小口化商品は、分配金や元本が保証された商品ではありません。不動産小口化商品の購入に際しては、所定の手数料がかかる場合があります。投資にあたっては内容をご理解の上、お客さまご自身の判断と責任で行なってください。また、お客さまの投資方針等により購入できない場合がありますのであらかじめご了承ください。NISAのご注意事項・配当金等は口座開設をした金融機関等経由で交付されないものは非課税となりません。NISA口座で国内上場株式等の配当金を非課税で受け取るためには、配当金の受領方法を「株式数比例配分方式」に事前にご登録いただく必要があります。・同一年において1人1口座（1金融機関）しか開設できません。・NISAで購入できる商品は金融商品取引業者が指定する商品に限られます。・2024年からの新NISAでは年間投資枠と非課税保有限度額が設定されます。・損失は税務上ないものとされます。・出国により非居住者に該当する場合、NISA口座で上場株式等の管理を行うことはできません。・2024年からの新NISAにおけるつみたて投資枠では積立による定期・継続的な買付しかできません。※ その他、2024年からの新NISAに関するご注意事項、並びに2023年までの一般NISA ・つみたてNISA等に関するご注意事項の詳細は金融商品取引業者のWEBサイトにてご確認ください。